전세대출 계산기 (Jeonse Loan Calculator)
전세 보증금·금리·기간을 입력하면 월 이자와 만기 총 부담을 즉시 계산 — 만기일시·원리금균등 비교.
전세대출은 보통 만기일시 상환이라 매달 이자만 내고 만기에 원금 일괄 상환합니다. 같은 2억이라도 연 3.5% vs 4.5%면 월 이자가 17만 원씩 차이 — 2년 누적 400만 원 차이입니다. 본 계산기로 시나리오를 5초 안에 비교하세요.
회차별 상환표 값을 입력하면 회차별 상환 내역이 표시됩니다
| 회차 | 월 상환 | 이자 | 원금 | 잔액 |
|---|
사용법
- 대출 원금을 입력하세요. 1억 단위까지 자동으로 한글 표기로 안내해 드립니다.
- 연 이자율은 상품 안내서에 표시된 연이율을 그대로 입력합니다. 변동금리 상품이면 현재 적용 금리를 입력하시면 됩니다.
- 대출 기간은 개월 단위로 직접 입력하거나 프리셋(1·3·5·10·20·30년) 버튼을 누르세요.
- 상환 방식을 바꾸면 비교표에서 세 방식의 총 이자가 즉시 갱신됩니다.
- 하단의 회차별 상환표를 펼치면 매월 이자·원금·잔액이 어떻게 변하는지 한 줄씩 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
전세대출은 왜 만기일시 상환이 기본인가요?
버팀목·청년전세 같은 정책 상품은 얼마나 유리한가요?
변동금리 전세대출, 만기 전에 금리가 오르면 어떻게 되나요?
월세 vs 전세 어느 쪽이 유리한가요?
전세대출 이자도 소득공제 받을 수 있나요?
관련 계산기·도구
이 도구를 가장 잘 쓰는 법
전세는 보증금이 안전하니까 유리라는 통념이 있지만, 전세대출 이자와 보증금 기회비용을 합하면 사실상 월세와 비슷한 경우가 많습니다. 본 계산기로 매달 실제 이자를 먼저 정확히 파악하고, 그 다음 월세와 비교해 본인에게 진짜 유리한 쪽을 결정하세요.
06실무에서 가장 많이 헤매는 3가지 단계
전세대출 계산기를 돌려보고 "이 정도면 되겠다" 싶어도, 실제 실행 과정에서 예상 밖 변수에 부딪히는 분이 많습니다. 아래 3가지는 상담 현장에서 반복적으로 질문이 쏟아지는 구간입니다.
DTI·DSR 한도와 실제 승인 금액의 괴리
계산기에서 DTI 40% 기준 2억 5,000만 원이 나왔는데, 은행 심사에서 2억 원만 승인되는 경우가 빈번합니다. 이유는 기존 신용대출·카드론·학자금 대출 등 기(旣)대출 원리금이 DSR 산정에 합산되기 때문입니다. 특히 2024년 9월부터 시행된 스트레스 DSR 2단계에서는 가산금리 0.75%p가 추가 반영되어, 계산기 결과보다 실제 한도가 10~20% 낮게 잡히는 것이 일반적입니다. 대출 신청 전 반드시 전 금융권 부채를 정리하고, 카드 리볼빙·마이너스 통장 한도까지 축소해 두어야 계산기 수치에 근접한 승인을 받을 수 있습니다.
금리 유형 선택 — 고정 vs 변동 vs 혼합의 실질 차이
계산기에 금리 3.5%를 넣고 월 이자를 확인하지만, 이 숫자가 2년 뒤에도 유효한지는 금리 유형에 달려 있습니다. 변동금리는 6개월마다 코픽스(COFIX) 기준으로 재산정되므로 금리 상승기에는 월 이자가 수십만 원 단위로 뛸 수 있습니다. 예를 들어 보증금 3억 원에 대출 2억 원을 변동 3.2%로 받았을 때 월 이자는 약 53만 원이지만, 금리가 4.5%로 오르면 75만 원까지 상승합니다. 혼합금리(초기 5년 고정 + 이후 변동)는 안정성과 유연성을 절충할 수 있으나, 고정 구간 금리가 변동보다 0.3~0.5%p 높게 설정되는 점을 감안해야 합니다.
보증료·중도상환수수료 등 숨은 비용 누락
전세대출 계산기 대부분은 원금 × 금리만 산출하고, 보증기관 보증료를 포함하지 않습니다. HUG(주택도시보증공사) 보증료율은 연 0.05~0.154%, SGI서울보증은 연 0.128~0.358%로 대출금 2억 원 기준 연 10만~72만 원이 추가됩니다. 여기에 인지세(대출금 1억 초과 시 15만 원, 은행·차주 각 50% 부담), 중도상환수수료(잔여 기간에 따라 원금의 0.5~0.8%) 등이 빠지면 총 부담을 과소평가하게 됩니다. 계산기 결과에 보증료 + 인지세 + 중도상환 가능성을 반드시 별도로 더해 보세요.
07보증기관별 전세대출 비교 — HUG vs SGI vs HF
전세대출은 보증기관 선택에 따라 한도·보증료·심사 속도가 크게 달라집니다. 계산기에 같은 금리를 넣어도 실제 손에 쥐는 금액과 총 비용이 다른 이유가 여기 있습니다.
| 비교 항목 | HUG (주택도시보증공사) | SGI서울보증 | HF (한국주택금융공사) |
|---|---|---|---|
| 보증 한도 | 수도권 최대 4억 원 / 지방 3.2억 원 | 수도권 최대 5억 원 (신용등급 연동) | 최대 3억 원 (버팀목·디딤돌 연계 시) |
| 보증료율 (연) | 0.05~0.154% | 0.128~0.358% | 0.05~0.10% (정책상품 한정) |
| 2억 원 기준 연 보증료 | 약 10만~31만 원 | 약 26만~72만 원 | 약 10만~20만 원 |
| 심사 소요 기간 | 평균 3~5영업일 | 평균 1~3영업일 | 평균 5~7영업일 (정책심사 포함) |
| 유리한 경우 | 무주택 세대주, 보증금 4억 이하, 저렴한 보증료 우선 시 | 보증금 4억 초과 또는 빠른 실행이 필요할 때, 유주택자도 가능 | 청년·신혼부부 등 정책대출 대상자 (금리 1.5~2.7%대) |
결론적으로, 보증금이 4억 원 이하이고 무주택 세대주라면 HUG가 보증료 면에서 가장 유리합니다. 반면 보증금이 4억 원을 초과하거나 잔금일까지 시간이 촉박하다면 SGI서울보증이 현실적 대안입니다. 청년(만 19~34세) 또는 신혼부부로서 소득 요건(부부합산 연 7,500만 원 이하)을 충족한다면, HF의 버팀목·신혼부부 전세대출을 먼저 확인하세요 — 금리가 시중 대비 1~2%p 이상 낮아 2년 계약 기간 동안 수백만 원의 이자 차이를 만들 수 있습니다.
08공식 안내가 알려주지 않는 실무 포인트 3가지
은행 홈페이지의 전세대출 안내와 실제 실행 사이에는 꽤 큰 간극이 있습니다. 계산기로 시뮬레이션을 마쳤더라도 아래 사항을 모르면 잔금일에 낭패를 볼 수 있습니다.
⚠️ 계산기 금리와 실제 적용 금리는 다를 수 있습니다
전세대출 계산기에 입력하는 금리는 은행이 공시하는 기준금리입니다. 그러나 실제 적용 금리는 개인 신용점수·거래 실적·우대 항목에 따라 달라집니다. 급여이체(−0.1%p), 카드 실적(−0.1~0.2%p), 청약저축 보유(−0.1%p) 등 우대금리를 최대한 확보하면 공시 대비 0.3~0.5%p 낮출 수 있습니다. 반대로 신용점수가 700점 미만이면 가산금리가 붙어 공시보다 높아질 수도 있습니다. 계산기에는 반드시 최종 예상 금리(우대·가산 반영 후)를 넣어야 현실적인 월 이자가 나옵니다. 대출 상담 시 "우대금리 적용 후 최종 금리가 몇 %인지" 반드시 서면으로 확인하세요.
⚠️ 대출 실행일과 잔금일이 어긋나면 추가 비용이 발생합니다
전세대출은 임대차계약서상 잔금일에 맞춰 실행되어야 합니다. 그런데 보증서 발급이 지연되거나 등기부등본상 권리 관계에 문제가 있으면 실행이 3~7일 밀릴 수 있습니다. 이 경우 임대인에게 잔금 지연 이자(통상 연 5% 기준 일할 계산)를 물어야 하거나, 기존 거주지 퇴거 일정과 맞지 않아 단기 숙소비가 추가됩니다. 보증금 3억 원 기준 하루 지연 이자만 약 41,000원입니다. 실무적으로는 잔금일 최소 3주 전에 보증심사를 신청하고, 등기부등본의 근저당·가압류 여부를 사전에 확인하는 것이 안전합니다. 계산기 시뮬레이션과 별개로, 실행 일정 관리가 총 비용을 좌우합니다.
⚠️ 만기 연장 시 금리·한도가 재산정됩니다
전세대출은 보통 2년 만기이며, 임대차 갱신 시 연장이 가능합니다. 그러나 "자동 연장"이 아니라 재심사입니다. 연장 시점의 DSR 규제·금리 환경·보증기관 한도 기준이 적용되기 때문에, 최초 대출 때와 조건이 달라질 수 있습니다. 실제로 2023~2024년 금리 인상기에 연장 시 금리가 1.0~1.5%p 올라 월 이자 부담이 20만 원 넘게 증가한 사례가 다수 보고되었습니다. 또한 만기 연장 신청은 만기일 1개월 전까지 해야 하며, 이를 놓치면 일시상환 요구를 받을 수 있습니다. 계산기로 현재 이자만 보지 말고, 2년 뒤 금리가 1%p 올랐을 때의 월 이자도 함께 시뮬레이션해 두는 것이 현명합니다.
댓글